Так ли вкусен бесплатный сыр?

Версия для печатиPDF-версия
Рейтинг: 
Голосов еще нет
Генеральный директор ООО «СтройСовет»
Жилищная проблема волнует очень многих россиян, поэтому на тему строительства дешевых малоэтажных домов весьма часто пишут в профильных и не профильных российских журналах. Безусловно, при покупке жилья его стоимость имеет не последнее значение для каждого россиянина, но давайте подумаем – разве только низкой ценой определяется выгода от такой покупки? Цена жилья – понятие весьма относительное. Существует мнение, что строительство малоэтажных домов с квартирами «эконом-класса»является решением жилищной проблемы. Да, вот только проблем, при практически полном отсутствии контроля со стороны государственных органов, этот «эконом-класс» порождает еще больше.

В самом деле, зачем нарушать сложившуюся систему: растут показатели по вселению, сокращаются показатели ветхого жилья, увеличивается количество «вкусных» земельных участков в городе… Конечно, можно сослаться и на  законодательство. Ведь, в соответствии с требованиями Федерального Закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального надзора», плановые проверки в отношении Застройщиков проводятся не чаще чем один раз в три года, на основании ежегодного плана проведения плановых проверок, согласованных с органами прокуратуры. Как правило, малоэтажное строительство не является долгостроем и в «установленный законом срок» можно много успеть сделать на стройплощадке.

Большинство квартир в «малоэтажках» продается на уровне «коробки», и тогда гарантией качества при приобретении жилья является, как любят говорить строители, «имя застройщика и срок работы его на рынке». В договоре долевого участия хоть и идет речь о качестве, но весьма расплывчато. На цену, как правило, действует не набор опций по отделке, благоустройству и т.д., а стоимость и условия приобретения земельного участка, стоимость технических условий, цена рабочей с илы и м атериалов. Это тем более очевидно, что многие минусы «дешевого жилья» проявляются через полгода-год, когда сделан ремонт и завезена мебель. Любая новая облегченная технология строительства несет в себе как экономические плюсы, так и технические минусы – у многих объектов снижается долговечность, с одновременным повышением доли (и затрат соответственно) инженерных систем.

Экономя, строители порой забывают о простейших строительных нормах и правилах. Закономерным выводом является низкая цена квадратного метра за счет убогой планировки (дешевый типовой проект) и черновой отделки (если её можно назвать отделкой).

Да и где географически возможно возведение дешевого жилья: на освоенных участках (с техусловиями) или на отведенных под конкретную площадку за чертой города (без коммуникаций, инфраструктуры и т.д.)? Если первое, то на месте снесенного ветхого дома на 20 квартир, строят, как правило, новый дом на 100 квартир, перегружая мощности по тепло-, водо- и электроснабжению не говоря уже о канализации. Таким образом, доброе дело для двадцати семей несет в себе зло по отношению к сотням. Если второе, тогда «низкая» цена – это маркетинговый ход для привлечения клиентов. На средства большого количества покупателей «дешевого жилья» и осваиваются новые микрорайоны. Если нет дотаций от государства на эти и аналогичные им типы издержек, то остаётся только экономить на качестве – в убыток себе не работает ни одна строительная организация. Из бюджета же выделяют средства на развитие «микрорайона», а не на перспективную застройку», о которой так много говорят жители пригородных коттеджных поселков.

За возможность участвовать в различных программах платят не снижением прибыли, а снижением себестоимости. Гражданин, действительно нуждающийся в жилье, влезает в долги (ипотека и потребительский кредит), наскоро выполняет простейший ремонт и очень часто борется с последствиями «подарка» строителей, проявившегося позже. Но редкий застройщик берет вину на себя. Ответ у многих один: «дареному коню в зубы не смотрят». В то время как счастливый обладатель квадратных метров себя успокаивает: «что я без рук что ли, все сделаю, починю, отремонтирую, поправлю».

Отсюда напрашивается вывод: застройщики должны строить не дешевое жилье, а качественное. А за более привлекательные условия (архитектурные особенности дома, местоположение участка, более дорогие, применяемые в отделке материалы и т.д.) должен платить покупатель. Государство должно определить обоснованный минимум, ниже которого себестоимость быть не может. А основной задачей чиновников от отрасли является снижение административных барьеров на пути возведения новых жилых объектов, от одного дома до микрорайона. Началом же для строительства должен служить качественно выполненный пакет документов для возведения нового объекта.

На сегодняшний день, проведением независимой правовой экспертизой занимаются исключительно юристы частных компаний. Муниципальные службы изначально не предназначены для оказания коммерческих услуг для населения. Порядок предоставления бесплатной качественной экспертизы документов строящихся объектов для них не разработан, а работа построена на заявительной системе (как правило, жалоб и просьб). Отсюда, большое количество информации о строящихся жилых комплексах служит только для административных градостроительных целей, но не служит (а могло бы) для способов решения проблем дольщиков. Подавляющее количество таких проблем можно избежать, если называть вещи своими именами и не вешать на государство (или муниципалитет) безрассудство покупателей, которым пора перестать верить в «доброго царя». Да, эта вера необходима в политическом масштабе, но абсолютно бессмысленна на практике. Решил купить майонез – проверь дату изготовления. Решил купить квартиру (или долю участия в строительстве) – проверь документы продавца, как фирмы, и предмета покупки. Нет возможности (или знаний) у самого – заплати (сумма очень и очень незначительна) юристу и получи исчерпывающий ответ. В свое время, я от Стройнадзора получил содержательное письмо, в котором говорилось, что «… в нашей компетенции занятие строящимися объектами, а раз данный объект самовольное строительство, то и заниматься им должны органы, занимающиеся подобными преступлениями. Наша организация осуществляет надзор лишь за легальными объектами…». И ведь они правы. Организации, которая бы занималась «самоволками» и «самозахватом» земельных участков не существует. КУМИ? Зайдите и попросите назвать номер кабинета, где можно подать заявление на подобную тему. Ответ будет один: пишите на имя Председателя комитета и ожидайте. Вам позвонят. Большинству граждан на ум приходит мысль о заинтересованности или незаинтересованности чиновников…

Конечно, можно долго рассуждать о коррупционных схемах, но существует только один, по настоящему действенный способ контроля гражданами строительных компаний – неравнодушие до покупки (правовая экспертиза документов строительной компании в целом и на строящийся объект в частности) и неравнодушие после покупки (периодические проверки стройплощадки на соответствие проекту).