Рынок загородного жилья – живой процесс

Версия для печатиPDF-версия
Рейтинг: 
Голосов еще нет
Журналист ЭС "Правила строительства"
Иметь свой дом за городом стало престижно. Если посчитать преимущества проживания в коттедже, то их множество. Собственной водяной скважиной, индивидуальными канализационными стоками, автономным бойлером уже никого не удивишь. В итоге жизнь в поселках становится не менее комфортной, чем в городе.

В агентствах недвижимости рассказывают, что по сравнению с прошлым годом увеличилось количество сделок по загородной недвижимости и земельным участкам. Незначительно, но все же чуть больше, чем в прошлом году, стали строить дома, коттеджи для постоянного проживания. Правда в некоторых агентствах отмечают, что процессы на рынке загородной недвижимости остались без изменений, но Анастасия Остапенко, агент по продажам АН «Слобода», считает, что это не так и ситуация меняется каждый день:

– Рынок – это живой процесс. Многие горожане желают переехать за город. Они объясняют это тем, что хотят улучшить жилищные условия, меньше платить за коммунальные услуги и жить на природе в экологичном районе. Другие, которые уже испытали на себе все прелести загородной жизни, честно нам признаются: «Мы устали каждый день ездить в город». Их можно понять: подъезды к городу затруднены из-за большого потока автомобилей. Хорошо, если есть возможность купить еще и квартиру в Иркутске, где можно пообедать, отдохнуть, остаться ночевать, если по каким-то причинам задерживаешься в городе допоздна.

Цена готового дома 

В прошлом году загородные дома продавались за 6-7 млн. руб. Сегодня среднестатистическая цена готового дома – 4 млн. руб. Подобные цены никак нельзя связывать с неким ухудшением материального положения населения. Дело в том, что предложение возросло и владельцы готовых домов начинают предлагать недвижимость по более низким ценам. Правда некоторые риэлторы говорят, что стоимость жилых домов за прошедший год выросла на 6-10 %. В целом среднестатистическая семья рассматривает предложения по домам общей стоимостью не более 10 млн. руб.
Цена напрямую зависит от местораспо- ложения дома. По Качугскому тракту добротный дом в 2 этажа можно купить за  2 млн. руб., зато на Байкальском тракте не так давно был приобретен коттедж «под ключ» из кругляка с целым комплексом надворных построек и разработанным ландшафтом за 120 млн. руб. 

Кирпич, брус, газобетон

– У нас любят дома из бруса, потому что дерево – самый экологичный материал, который хорошо сохраняет тепло, – продолжает Анастасия Остапенко. – Правда брусовой дом лет через пять будет выглядеть «подуставшим», поэтому за открытым деревом требуется дополнительный уход, а это дополнительные расходы. Лучше его обшить сайдингом или другим отделочным материалом. Но в последнее время брус значительно подорожал и по стоимости практически не уступает кирпичу. Реально оценив свои возможности, покупатели часто останавливают выбор на недорогих панельных домах.

– Большинство наших клиентов сразу заявляют, что хотят купить кирпичный дом, – рассказывает Надежда Павлова, офис-менеджер АН «Вавилон». – В их представлении такой дом простоит века. К другим современным материалам они относятся с недоверием. 
– Однако, поездив по объектам, – признается Ольга Пасикова, директор офиса  АН «Владение де Люкс», – люди понимают, что коттедж из кирпича им не по карману. Все-таки дома из кирпича не принадлежат к средней ценовой категории, скорее они относятся к элитному жилью. В итоге приобретается жилье из газобетона или полистиролбетона. Эти недорогие материалы за последние годы успели зарекомендовать себя с положительной стороны. 

С ландшафтом или без?

 Если раньше хорошо расходились дома, возведенные под крышу и без отделки, то сегодняшние клиенты предпочитают покупать жилье, где уже есть и черновая и чистовая отделки. Надежда Павлова объясняет это тем, что такие покупатели меняют небольшую городскую квартиру на хороший и большой загородный дом, чтобы улучшить свои жилищные условия. По мнению Анастасии Остапенко, все зави- сит от возможностей конкретного покупателя. Многие, чтобы переехать за город, берут кредиты. Дом декларируется на определенную сумму и вкладывать в него дополнительные средства, помимо выделенных банком, достаточно проблематично. Илья Клец, специалист по недвижимости АН «Регата», рассказывает, что большинство приобретают дома с черновой отделкой, чтобы остальное сделать самостоятельно по своим потребностям, но всегда была и будет отдельная группа покупателей, которая предпочитает покупать элитное жилье «под ключ». 

В первую очередь будущие домовладельцы обращают внимание на само строение, на наличие-отсутствие коммуникаций и лишь потом на прилегающий к дому участок. Чаще всего покупается построенный дом с черновой отделкой без разработанного участка. Облагораживать прилегающую территорию люди предпочитают самостоятельно. 
Обычно современные участки с построенным домом занимают около 10-15 соток, но некоторых покупателей не пугает небольшое количество земли – 6 соток и менее. Есть категория людей, которых вообще не интересует участок, они готовы приобрести только дом. 
Коттеджи, которые находятся на распланированных участках с насаждениями, с сохраненным лесным массивом, относятся к элитным. Покупатели элитного жилья готовы платить за вид на водоем (или чтобы водоем находился рядом), за чистый воздух, за сосновый бор и… за наличие солидных соседей. Дома с участками, где поработали дизайнеры интерьера и дизайнеры по ландшафту, в среднем стоят 12-15 млн. руб.

Продуманный выбор 

 Когда люди только стали интересоваться загородной недвижимостью, они стремились покупать дома подешевле. Если это было садоводческое товарищество, то в благоустройство дома, как и сейчас, приходилось вкладывать приличные суммы и все коммуникации проводить самостоятельно. 

За последний год люди стали более разборчивы в выборе. В первую очередь будущие собственники заинтересованы, чтобы дом с участком находился в комфортной зоне обитания, которая подразумевает под собой наличие коммуникаций, развитую инфраструктуру, или она планируется в перспективе, удобные подъездные пути, наличие общественного транспорта в шаговой доступно- сти. Идеальный вариант, если есть воможность подключиться к городским коммуникациям. В городской черте гораздо проще добиться благоустройства и необходимых технических условий на подключение к электрическим сетям. Именно поэтому многие горожане стали всерьез рассматривать варианты посто- янного проживания в коттеджных поселках, где благоустройство предусмотрено по проекту. 
Чаще всего жилье раскупается еще на стадии строительства у застройщиков. Людей привлекает, что в подобных поселках отсутствует хаотичная застройка, а управляющие компании гарантируют порядок и чистоту. Правда, по словам Ильи Клеца, многих людей по-прежнему не пугает приобретение жилья в садоводствах. Для них главное, чтобы там было электричество, а остальные блага цивилизации они готовы организовать сами.
– Иногда люди для ПМЖ покупают дома в садоводствах, – подтверждает Анаста- сия Остапенко, – но при этом они не учитывают, что зимой в садоводствах редко расчищают все дороги от снега, электричество туда поставляется с перебоями. Это типично русская черта – понадеяться на авось. Главное для таких собственников – влиться в ситуацию, а там – будь что будет.

Популярные  направления

Самым популярным направлением по-прежнему остается Байкальский тракт до 20 км, и это при том, что летом он достаточно загружен автотранспортом. При этом большую роль в цене дома будет играть его месторасположение: справа от тракта, в сторону Байкала, участки у Ангары и заливов – дороже, слева – дешевле. Второе место по популярности занимает Качугский тракт. 
В принципе, люди интересуются всеми направлениями, а вот абсолютным аутсайдером является Александровский тракт. Риэлторы объясняют это тем, что участки в том районе находятся на гористой местности и приходится очень глубоко бурить скважину до питьевой воды. Нельзя не учитывать и узкий, а в некоторых участках даже опасный тракт, особенно в зимнее время, когда на дорогах гололед. Подобной «популярностью» пользуется и Голоустенский тракт, где нет и в ближайшее время не предвидится никакого развития инфраструктуры. 
При этом некоторые риэлторы говорят, что именно в этом году появилось еще одно достаточно востребованное направление.
– Я с удивлением для себя обнаружил, что покупатели стали активно интересоваться землями и домами, которые находятся за микрорайоном Юбилейный, – сообщает риэлтор. – Лично мне тот район никогда не нравился, но туда пришли застройщики и стали осваивать земли, строить коттеджные поселки. К поселкам прокладывают сети, есть господдержка, удобные подъездные пути, отсутствуют пробки, ходит общественный транспорт. 
Многие приобретают участки не на территории коттеджных поселков. Все прекрасно понимают: в этом районе есть возможность подключиться к городским сетям, будет развиваться инфраструктура. И самое главное – все это находится в доступной близости от города.

Земля подешевела 

Земельные участки за прошедший год в пригороде немного подешевели и стали еще доступнее для населения со средне- статистическими доходами. В основном у нас стараются приобрести участки стоимостью до 1 млн. руб. Популярными остаются те же направления, где приобретают дома и коттеджи – Байкальский и Качугский тракты, район Мельничной пади (Новогрудинино). 
На Байкальском тракте наиболее востребованы участки до 30-го км от Иркутска. Например, на 28 км купить участок в 10-15 соток можно за 1 млн. 200 тыс. руб. Дальше 30-го км участками, где потом можно построить дом для постоянного проживания, горожане практически не интересуется. 
От 30-го км и до Листвянки можно приобрести недорогие земельные участки, в самой Листвянке земля немного дороже. Зато в Урике одна сотка обойдется всего за 10 тыс., а участок в 10 соток – 100 тыс. руб. 
Хорошо расходятся сухие, чистые и ровные участки. Если раньше это были привычные 6 соток, то сегодня чаще всего покупатели останавливают свой выбор на 10-15 сотках. Несомненным плюсом является наличие лесных деревьев и если в шаговой доступности находится водоем. 
Даже если земля продается в хорошем районе, как например в Новоразводной или дальше по Байкальскому тракту, но участок болотистый и неровный, то собственники могут продавать его годами. В итоге они готовы на любой бартер, лишь бы избавиться от «зависшего» участка. 
В последнее время потенциальные покупатели земельных участков стали более придирчиво изучать документацию. 
– Никто не хочет быть обманутым, – говорит Юрий Бычков, заместитель генерального директора ООО «Иркутская земляная компания». – Люди в большинстве своем тщательно проверяют сопроводительную документацию к земельным участкам, выясняют наличие права собственности и не стесняются обращаться в различные агентства за консультацией. Это раньше будущие владельцы осматривали заинтересовавшие их участки самостоятельно, а сейчас приглашают выехать с ними на объект специалистов, чтобы выслушать их компетентное мнение. 
В целом Юрий Бычков отмечает, что пусть и медленно, но постепенно в районе увеличивается количество вновь выделенных участков. При этом процедура оформления таких участков значительно упростилась. Через короткое время человек самостоятельно получает в ФРС долгожданное свидетельство о госрегистрации.