Перепланировать нельзя узаконить!

Версия для печатиPDF-версия
Рейтинг: 
Голосов еще нет
Генеральный директор ООО «СтройСовет»
Несомненно, каждому хочется придать типовому жилью индивидуальные черты с помощью всевозможных переделок в конструкторском решении своего жилища, т. е. перепланировки, переустройства или реконструкции. Последствия, казалось бы, логичных пожеланий собственника очень часто идут вразрез с существующим законодательством в этой сфере.

 

Мой дом – моя крепость. И как крепость должна быть неприступной, так и квартира должна быть комфортной. Вот только понятие «комфорт» у всех разное. Для кого-то это красивый диван и новые обои, а для кого-то – это воплощение в жизнь своих дизайнерских, а может даже и архитектурных талантов.

Законодательная основа

Готов к возражениям читателей: «все делают», «ничего не случается», «ненужные затраты времени и денег» и т.п. На практике несогласованные действия в области перепланировки, переустройства или реконструкции приводят к довольно мрачным последствиям. При обнаружении незаконных действий в вышеуказанной сфере владельцу грозит административный штраф и требование вернуть квартиру в первоначальное состояние либо узаконить перепланировку или реконструкцию через суд, предварительно доказав техническую возможность проведения подобных строительных работ. В ситуации с незаконной перепланировкой суд может разрешить сохранить помещения в измененном состоянии, но только в том случае, если при проведении работ по перепланировке не были затронуты интересы соседей, а сама перепланировка не нарушает действующие СНиПы и санитарные нормы. То есть, если вы перенесли дверной проем в не несущую, а простую стену или снесли межкомнатную перегородку - такую перепланировку суд разрешит вам согласовать «задним числом». Если же вы провели перепланировку с изменением функционального назначения помещений, либо перепланировку, затрагивающую несущие конструкции, либо в результате работ были повреждены инженерные системы, то наиболее вероятно, что такую перепланировку суд согласовать не разрешит, а вам придется отказаться от уже выполненных изменений. К примеру, снос межкомнатной перегородки между кухней и жилой комнатой, если при этом на кухне установлена газовая плита, перенос кухни и «мокрых» зон, если в результате они окажутся над жилыми помещениями соседей –  такие виды перепланировок суд посчитает незаконными, и квартиру придется вернуть в прежний вид. Также нерадужные перспективы у тех, кто самовольно вмешался в систему вентиляции, выполнив перепланировку, суд в дальнейшем откажет в согласовании таких работ, а владельца квартиры обяжут выплатить штраф и вернуть все в первоначальное состояние. Такие работы строго запрещены строительными нормами и санитарными требованиями, ведь только лишь на первый взгляд вмешательство в систему вентиляции - безобидный вариант перепланировки. На деле такие работы могут нанести вред здоровью не только вашей семье, но и вашим соседям. Поэтому от мысли об узаконивании перепланировки через суд лучше сразу отказаться.

 

Решение суда о перепланировке может быть и в вашу пользу, если вы, к примеру, выполнили перепланировку или переустройство, которое не нарушает действующие строительные нормы и которая в принципе могла бы быть согласована в обычном порядке. Например, можно узаконить перепланировку через суд, если вы организовали в квартире гардеробную комнату либо объединили комнаты в одно помещение. То же самое относится к ситуации, когда вы приобрели жилье с незаконной перепланировкой. Ответственность за действия, произведенные в квартире ее прежними владельцами, будет полностью лежать на нынешнем собственнике жилья. И, в случае, если незаконная перепланировка будет обнаружена в вашей квартире уже после ее приобретения, даже если вы не имеете к ней никакого отношения, то вам также придется либо вернуть квартире прежний вид  либо добиваться разрешения на согласование перепланировки через суд. Узаконивание перепланировки через суд - крайняя мера, в этом случае стоимость работ по согласованию перепланировки значительно возрастает, что связано с неизбежными судебными издержками. Именно поэтому подавать заявление в суд о перепланировке, выполненной самовольно, желательно только в том случае, если вы заранее уверены в том, что ваши работы по изменению планировки квартиры не нарушают принятые нормы жилищного законодательства.

 

Прежде чем пускаться в долгие разговоры о порядке получения разрешения на перепланировку или узаконение уже существующих самовольных переделок, необходимо внести ясность относительно понятий «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция».

 

Перепланировка – в соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения». Т.е. все, что влечет за собой изменение планов БТИ, является перепланировкой (переоборудованием) и подлежит согласованию.

Напомним, что на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проёмы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты.

 

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ЖК РФ в последней редакции от 28.12.2013).

 

Реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

 

В принадлежащем вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием – если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормы и правила (СНиП), соблюдены права соседей и обеспечивается сохранность дома.

 

Далее необходимо пояснить, что запрещено, а что допускается при перепланировке, руководствуясь законодательством РФ. Однако не все так однозначно, отметим, что постоянно меняющееся законодательство РФ предоставляло и предоставляет определенные возможности, нужно только уметь этими возможностями воспользоваться.

 

Запрещено:

1. Размещать туалет, ванную комнату или кухню над жилой площадью как полностью, так и частично (постановление Правительства РФ № 47, п. 24).  

2. Размещать жилые комнаты под туалетом, ванной комнатой или кухней (постановление № 47, п. 24).

3. Размещать кухни под туалетом или ванной комнатой (постановление № 47, п. 24).

 

4. Замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления.

5. Устраивать "теплые полы" на балконах, лоджиях и других летних помещениях.

6. Устраивать "теплые полы" от систем центрального отопления и водоснабжения.

7. Прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне стены фасада и штробить под эти цели железобетонные панели (стены).

8. Устанавливать запорную арматуру (краны) на стояки водоснабжения и отопления.

9. Присоединять к площади квартиры или квартир коридоры и тамбуры общего пользования.

10. Объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, а также "выносить" на них батареи центрального отопления.

11. Менять конфигурацию и цвет оконных рам.

12. Устраивать кухни без естественного освещения.

13. Объединять кухню с жилой комнатой и (или) коридором, если кухня оборудована газовыми бытовыми приборами.

14. Устраивать туалет со входом из кухни или жилого помещения.

15. Увеличивать подсобную площадь за счет жилой.

16. Устраивать жилые комнаты без окон площадью менее 9 квадратных метров и шириной менее 2,25 метров.

17. Устройство санузлов и кухонь вне границ квартиры: на балконах, лоджиях и в тамбурах общего пользования.

18. Устройство проходных санузлов.

19. Устройство балконов и лоджий на первых этажах и козырьках подъездов.

20. Установку входной двери с открыванием наружу, если она будет перекрывать выход из квартиры ваших соседей.

21. Затрагивать несущие и ограждающие конструкции в домах построенных позже 2006 года, автором проектов которых является МНИИТЭП.

 

Разрешено:

 

1. Демонтаж подоконной части с устройством витражных дверей, без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.

2. Устраивать сауны в квартире с объемом парильной — не более 24 кубических метра, смонтированной в виде цельной кабины, имеющей сертификат фирмы-производителя, с обустройством дополнительной вентиляции и паро-гидроизоляции.

3. Устройство каминов на последних этажах при условии, если топки и дымоходы используются заводского производства.

4. Устраивать санузел с входом из спальни, только если квартира оборудована вторым санузлом.

5. Устройство проемов в железобетонных стенах и перекрытиях, размер и месторасположение которых определяет только конструктивный проект.

 

Согласовывать не нужно:

Работы, выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:

  1. ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов.
  2. устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту.
  3. замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

 

Последствия за перепланировку, произведенную без разрешения

 

1. Штраф и предписание, обязывающее получить распоряжение в установленные сроки (как правило, 4–6 месяцев).

2. Повторный штраф и продление сроков на получение распоряжения.

3. Обязательство привести помещение в первоначальное состояние.

4. Продажа квартиры с торгов и выселение (нет сведений в правоприменительной практике).

 

Согласно ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

 

 

В соответствии со ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

 

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

 

При проведении государственной регистрации права на реконструированный объект недвижимости, право на который было зарегистрировано в ЕГРП до проведения реконструкции, раздел ЕГРП, открытый на ранее существовавший объект недвижимости, закрывается и право собственности прекращается. На реконструированный объект недвижимости открывается новый раздел ЕГРП и регистрируется новое право собственности.

 

Обсуждение темы перепланировки будет бесполезно, если не будет присутствовать информация о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в городе Иркутске.

 

Заявителем муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений» является собственник (наниматель) перепланируемого жилого помещения или уполномоченное им лицо. Предоставление муниципальной услуги осуществляется бесплатно для Заявителей.

 

Для оформления и получения решения о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилых помещений Заявитель представляет документы, согласно Перечню:

1) заявление на имя председателя комитета округа от всех собственников, нанимателей жилого помещения по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) согласие в письменной форме всех с/летних членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое и (или) переустраиваемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

3) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если жилое помещение находится в здании, которое является памятником архитектуры.

 

Результатом предоставления муниципальной услуги является: получение заявителем или уполномоченного им лица в комитете по управлению округом администрации  Иркутска решения о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, либо отказа в перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения.

 

Куда обращаться по вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения:

Ленинский округ

По вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения обращаться в администрацию округа по адресу: ул. Маршала Говорова, 3, каб. 6, тел. 52-02-15. 
Часы приема документов: вторник – с 14.00 до 17.00, четверг – с 9.00 до 12.00.

Свердловский округ

По вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения обращаться в администрацию округа по адресу: ул. Терешковой, 24, каб. 210, тел. 52-03-58, 52-03-56.
Часы приема документов: вторник – с 14.00 до 17.00, четверг – с 9.00 до 12.00.

Октябрьский округ

По вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения обращаться в администрацию округа по адресу: ул. Декабрьских событий, 27, каб. 23, тел. 52-03-17.
Часы приема документов: вторник – с 9.00 до 13.00, четверг – с 9.00 до 13.00.

Правобережный округ

По вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения обращаться в администрацию округа по адресу: ул. Марата, 14,  каб. 503, тел. 52-03-86.
Часы приема документов: понедельник – с 14.00 до 17.00, среда – с 9.00 до 12.00.

 

Совершение перепланировки в новом многоэтажном многоквартирном доме также имеет свои особенности. Ведь сейчас большинство квартир в новостройках сдаются не только без внутренней отделки, но и без внутренних стен, дверей, коммуникаций, сантехприборов, подводок труб горячего и холодного водоснабжения, канализационных труб. Внутри квартиры собственникам приходится делать это все самостоятельно. А эксплуатирующие компании в свою очередь (несмотря на то, что в большинстве своем являются, по сути, уполномоченным компаниями застройщиков) требуют с новоиспеченных собственников проекты водоснабжения, канализации, электрики, переустройства, проект устройства полов и т.д. и без этого не разрешают приступить к ремонту. Ведь выполнением работ в своей квартире Вы не должны ухудшить условия жизни своих соседей. Инженер проектной организации берет на себя ответственность за соответствие своих проектных решений действующим СНиПам и другим нормам. Поэтому эксплуатирующие компании и власти настаивают на разработке проектов на сложные технические работы.

 

Интересным вариантом в случае новых домов (новостроек) может также быть осуществление перепланировки до сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае компания-застройщик предлагает будущим владельцам квартир заранее продумать перепланировку своей квартиры (особенно актуально в квартирах со свободной планировкой), согласовать этот эскиз с застройщиком и внести изменение в проектную документацию на дом еще до сдачи его в эксплуатацию, и, соответственно до первичных обмеров БТИ. Таким вариантом также не следует пренебрегать, если все это будет, проводится на законных основаниях. 



Особенностью перепланировки частного дома является то, что интересы соседей эта перепланировка затронуть не может. Но при этом все равно должны соблюдаться действующие строительные, санитарные, противопожарные нормы, только теперь уже для индивидуального строительства. Частный дом с перепланировкой – это такой же объект собственности, как и квартира с перепланировкой. Переустройство необходимо узаконить и внести соответствующие изменения в документы БТИ и правоустанавливающие документы.

 

Как ни странно, многие собственники, даже понимая необходимость получения разрешительной документации на перепланировку или зная о необходимости узаконении уже самовольно совершенных ремонтно-строительных работ, не приступают к приведению документов в порядок. Отговорок масса: от недостатка времени до коррупции в государственных инстанциях.

 

Конечно, всегда существует выход из сложившейся ситуации – или собрать волю в кулак и окунуться в водоворот технических и юридических хлопот самостоятельно или поручить их выполнение своему представителю. Говорить о ценах и сроках, наверное не имеет смысла, так как ситуация ситуации рознь. Но можно с уверенностью назвать нижний ценовой предел – это ориентировочно 3-5 тысяч рублей. Что тратить – время или деньги решать Вам, но необходимо помнить, что кроме оплаты специалисту существуют ещё и накладные расходы и вот их размер может доходить до 100 тысяч рублей.

 

Как показывает практика, большинство владельцев жилья, несмотря на всеобщее понимание необходимости соблюдения требований, позволяющих сохранить жилище в пригодном для эксплуатации состоянии, проводят строительные работы в своих владениях «на авось», даже не думая, что незаконные изменения могут повлечь не только ухудшение эксплуатационных характеристик зданий, но и порой более весомые потери, в том числе и человеческих жизней. Поэтому пословица «семь раз отмерь – один раз отрежь» как нельзя лучше подходит к осуществлению перепланировки.

 

 

"Правила строительства", №44/1,  июнь 2014

Правообладателем всех материалов сайта является ООО «Правила строительства». Полная или частичная перепечатка материалов в любых источниках запрещена.