От стихийного самостроя до цивилизации

Анализ рынка малоэтажного строительства
Версия для печатиPDF-версия
Рейтинг: 
Средняя: 5 (1 оценка)
Журналист ЭС "Правила строительства"
В начале двухтысячных рынок малоэтажного строительства только зарождался. Большей частью он состоял из стихийного самостроя. Сегодня это цивилизованные и грамотно распланированные коттеджные поселки и таунхаусы. Какие изменения в этом сегменте рынка произошли за текущий 2014 год?
Эксперты: 
  • Павел Смитт, руководитель иркутского портала kvartira38.com
  • Дмитрий Самсонов, генеральный директор группы компаний «Европа»

Большие и маленькие, с инфраструктурой и без

 Не сказал бы, что изменения столь серьезны,  говорит Павел Смитт, руководитель иркутского портала kvartira38.com.Скорее некоторые игроки на рынке недвижимости, которые появились далеко не сегодня, стали громко заявлять о себе: «Мы есть!».

 

По словам Павла, они вкладывают определенную часть бюджета в рекламу и позиционируют себя как давно состоявшиеся компании, способные учесть все нюансы в области домостроения.  Соответственно именно они знают, как и где нужно строить комфортное жилье. Практически все специалисты в области иркутской недвижимости в качестве положительного примера говорят о двух коттеджных поселках – Хрустальном и Снегири.

 

Руководитель портала kvartira38.com. наиболее удачным считает поселок Снегири:

 В поселке есть свой фонтан, бассейн, но самое главное – это атмосфера единения, которая царит среди жителей. Застройщики Хрустального создали красивый поселок и позиционируют его как «статусный». Однако там достаточно плотная застройка и большие перепады высот.

 

У Дмитрия Самсонова, генерального директора группы компаний «Европа», на этот счет иное мнение:

 Хрустальный  это первый и, пожалуй, единственный в Иркутске коттеджный поселок с комплексным освоением территории, – считает Дмитрий.  – Недаром он признан одним из лучших в российском конкурсе «Профессиональное признание» (г. Сочи) в номинации «Лучший девелоперский проект 2014». У меня нет ни одного знакомого, кто не мечтал бы там жить. И это вполне объяснимо: в Хрустальном есть все – городские коммуникации, красивая благоустроенная территория, дома в одном стиле. Снегири тоже неплохой поселок, но там слишком много надоедливого гнуса, поскольку поселок построен в болотистой местности.

 

Коттеджные поселки, большие и  маленькие, растут вокруг Иркутска как грибы после дождя. Например, как в районе Хомутово, где часть земель  сельскохозяйственного назначения не так давно передали под ИЖС. Началось освоение территории. В итоге в середине поля строится микропоселок в… 46 домов. Ситуация меняется каждый год: на месте леса, пустыря, поля вдруг неожиданно появляются новые дома. Однако это не означает, что все застройщики подходят к строительству планомерно. Немало компаний строят то, на что хватает средств. Наряду с хорошо продуманными большими поселениями, где соблюдается единый архитектурный стиль, появляются поселки, в которых вопросы инфраструктуры откладываются на потом. Иногда позиционирование конкретного коттеджного поселка и его реальный вид – две  разные вещи.

 

 Именно поэтому нам часто приходится выезжать на объекты,  признается Павел, - чтобы потом не предлагать клиентам «кота в мешке». Доходит до смешного: в одной компании собираются на начальном этапе рядом с каждым домом организовать выгребную яму, а потом, когда появятся средства, объединить всю поселковую канализацию. И как они представляют себе это возможным? Знаю еще несколько застройщиков, которые приобрели большие участки в несколько гектаров. В планах – продать часть земель, чтобы на вырученные средства построить коттеджные поселки. В общем, надежда на русское «авось» все еще жива у нашего народа.

Борьба за цену и покупателя

Несмотря на то, что объемы малоэтажного строительства постоянно растут, наблюдается тревожная тенденция: крупные застройщики, предлагающие действительно качественное жилье, постепенно уходят с рынка. Им на смену приходят небольшие компании, готовые предложить жилье эконом-класса по доступным ценам, при этом его качество не ставится на первое место. Анализируя продажи, можно смело сказать: 80% сделок – это сделки в поселках эконом-класса. Ведь стабильным спросом среди среднестатистического большинства покупателей пользуется загородное жилье за 2 млн. руб. Ценник выше 3 млн. руб. считается неликвидным. Продавцы недвижимости могут выставлять какие угодно цены на готовые коттеджи, однако на деле ситуация такова: реальные цены несколько ниже заявленных.

 

В тоже время на дома в состоявшихся коттеджных поселках (Ново-Разводная, Молодежный) всегда есть спрос.  Также существует постоянный спрос на участки в городе. Однако с каждым годом приобрести продаваемый участок в Иркутске по доступной цене становится все сложнее.

 

Себестоимость строений в поселках, подключенных к городским сетям (а таких у нас можно перечесть по пальцам), ненамного выше, чем в поселках с автономным водоснабжением, канализацией и отоплением. 

 

 Современные технологии позволяют создать комфортные условия для проживания и без городских коммуникаций,  рассказывает Дмитрий. – Если будет предоставлена в необходимом количестве и соответствующего качества электроэнергия, то можно установить выскотехнологичное оборудование: фильтры, септики. Когда благоустройство не запланировано, поселок нельзя называть коттеджным. Это обычная деревня.

 

Практически все строители стали больше внимания уделять внешнему виду построек. Участки обносят пусть недорогими, но достаточно симпатичными заборами, дом обязательно обшивают. Частные дома в 3 этажа практически перестали строить. Во-первых, лестницы «съедают» приличную площадь помещения. Во-вторых, третий  этаж практически не используется. Если размеры земельного участка позволяют, то дом строят в один этаж.

 

В целом можно отметить, что застройщики, ориентируясь на потребности покупателей, стали все чаще предлагать дома «под ключ». Буквально несколько лет назад многие иркутяне покупали дома без финишной отделки, предпочитая остальное доделывать самостоятельно. Сегодняшние покупатели, после выгодного вложения денег в загородную недвижимость, стараются сразу заселиться в благоустроенное жилье. А вот где они будут жить – в  городе или за его пределами, в таунхаусе или коттеджном поселке премиум-класса – все зависит от их уровня доходов. На сегодняшний день предложений на рынке малоэтажного строительства достаточное количество. Каждый способен сделать выбор в зависимости от своих финансовых возможностей и предпочтений.

 

"Правила строительства", №49/1,  ноябрь 2014

Правообладателем всех материалов сайта является ООО «Правила строительства». Полная или частичная перепечатка материалов в любых источниках запрещена.