Место под солнцем

Покупка участка
Версия для печатиPDF-версия
Рейтинг: 
Средняя: 3.7 (3 оценок)
Дорогие читатели, многие из вас сейчас озадачены покупкой земли. Сталкиваясь с вашими запросами, мы видим, что вы не всегда знаете, от чего зависит цена участка, а ведь это очень важно. ЭС "Правила строительства" с помощью экспертов расскажет вам, на что необходимо обратить внимание, чтобы правильно выбрать участок. Все интересующие вас вопросы вы можете задать в комментариях к статье.

 

Эксперты: 

  • Самсонов Дмитрий Валерьевич, генеральный директор ГК «ЕВРОПА».

?

 

 

  • Цымпилов  Дылык  Дамдинжапович, кадастровый инженер, руководитель отдела информационного обеспечения и стратегического развития ООО "Иркутский областной центр межевания земель, оценки и строительства".

?

  • Сагдеева Юлия Андреевна, директор ООО "БЮРО КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ".

 

 

 

На что обращать внимание при покупке земли:

  1. Что такое "категория" и "назначение" земли? На что это влияет?
  2. Какую первичную информацию об участке и какие обязательные документы покупатель должен запросить у продавца? Как и где проверить эти документы?
  3. Какие права есть у обладателей ДНТ (дачное некоммерческое товарищество) и СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество)? Возможно ли их перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)? 
  4. У популярных сейчас поселков распространена система аренды земли, которая позволяет после оформления документов приобрести землю в собственность. Безопасно ли это?
  5. Ориентировочные цены на земельные участки в Иркутске.

 

1. Что такое "категория" и "назначение" земли? На что это влияет?

 

Отвечает Самсонов Дмитрий Валерьевич:
 

– По Земельному кодексу РФ существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса.

?

?В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов (на которых можно строить здания) могут входить земли, отнесенные градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественного пользования, деловым, производственным, рекреационным, инженерных и транспортных услуг, социального назначения, сельскохозяйственного использования и т.д. Каждой территориальной зоне соответствуют виды разрешенного использования земель населенных пунктов. Поэтому, если участок приобретается для строительства жилого или нежилого дома, то в кадастровом паспорте разрешенное использование этой земли должно обязательно соответствовать территориальной зоне, в которой находится приобретаемый участок.

 

Если участок приобретается для строительства на нем дома, то лучше всего, если в кадастровом плане вид разрешенного использования этой земли сформулирован так: «под индивидуальное жилищное строительство». Строить дом на землях сельскохозяйственного назначения тоже можно, но только если участок разрешено использовать «для дачного строительства и ведения садоводческого или дачного хозяйства». Кстати, разрешение на строительство дома в этом случае не требуется. А вот на землях особо охраняемых природных территорий (заповедников) или участках, находящихся в непосредственной близости к крупным водоемам (в зависимости от статуса водного объекта ширина водоохранной зоны, ближе которой строить жилые дома запрещено законом, может составлять от 50 до 200 метров), строить частные дома запрещено, но налоги за них платить все равно придется.

 

Виды разрешенного использования участка с категорией «земли сельскохозяйственного назначения»:

  1. Для дачного строительства.
  2. Для личного подсобного хозяйства (полевые участки).
  3. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
  4. Для ведения подсобного сельского хозяйства.
  5. Для сельскохозяйственного производства.
  6. Для крестьянского хозяйства.
  7. Для фермерского хозяйства.
  8. Для крестьянского (фермерского) хозяйства.
  9. Для сельскохозяйственного использования.
  10. Для садоводства и огородничества.
  11. Для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
  12. Для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).
  13. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).
  14. Для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).
  15. Для размещения объектов несельскохозяйственного назначения (для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд  (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.
 

Иногда от продавца можно услышать обещания помочь с переводом земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли «под индивидуальное жилищное строительство» или просто заверения о легкости такого перевода. На деле эта процедура может оказаться слишком дорогостоящей либо затянуться на годы. Дело в том, что решение о переводе земель из одной категории в другую может принять только губернатор Иркутской области. Перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно. А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты на территории земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», будет нельзя. 

 

2. Какую первичную информацию об участке и какие обязательные документы покупатель должен запросить у продавца? Как и где проверить эти документы?

 

Отвечает Цымпилов  Дылык  Дамдинжапович:
 

– Все зависит от способа приобретения участка. От того, какой рынок земли – первичный или вторичный  вас интересует. На первичном земельный участок предоставляется администрацией муниципального образования. На вторичном право собственности на землю переходит от предыдущего хозяина (собственника). Особенности оформления участка по первому варианту вам расскажут в вашем муниципальном образовании.

 

Документы, которые необходимо запросить

В последнем случае необходимо убедиться в «чистоте» сделки. При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок.

  1. Основными документами являются:
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  • документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;
  • кадастровый паспорт.

?

   2. Также не лишним будет попросить у продавца:

  • справку о нормативной стоимости;
  • справку об отсутствии арестов и запрещений;
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

 

   3. Необходимо проверить и документы продавца: паспорт гражданина РФ или свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.


 4. Если вы покупаете у физического лица, то необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний;
  • справки из районного психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз ("здоров") по результатам осмотра психиатра.


  5. При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а также соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок. 

 

 6. В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:

  • проекта планировки территории;
  • технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
  • градостроительного заключения;
  • утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации.


 7. Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.


Сложности возникнут, если земельный участок:
- находится в долевой собственности;
- входит в состав особо охраняемых природных территорий;
- на праве бессрочного пользования;
- если имеются обременения земельного участка;
- земельный участок попадает под изъятие для нужд государства.

 

 

Как проверить подлинность документов

Нужно помнить, что если продавец предъявляет свидетельство, это еще не означает, что он действительно владеет этой землей. Наше законодательство позволяет выдавать новое свидетельство, не изымая старого у бывшего собственника. Другими словами, продать землю может попытаться один из ее прежних собственников, который в настоящее время ей уже не владеет.

 

Как проверить подлинность свидетельства?

Необходимо обратиться в региональное управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области (Росреестра) и попросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором производится регистрационная запись за определенным номером и датой о регистрации права собственности на земельный участок. Получить выписку может любой желающий даже без уведомления собственника участка, ее стоимость составляет 200 рублей, и готовится такая выписка всего 5 рабочих дней. Данный документ содержит все необходимые сведения о земле: местонахождение, площадь, кадастровый номер, номер регистрационной записи в реестре, данные собственника, дата возникновения прав собственности, вид собственности, документы-основания для возникновения права собственности, заявленные правопритязания, зарегистрированные обременения (аренда, залог, ипотека, запреты и аресты и т.д.). Покупателю необходимо уточнить, соответствует ли номер регистрационной записи и дата в выписке, полученной из ЕГРП, номеру регистрационной записи и дате в свидетельстве о государственной регистрации права, представленном продавцом. Если номера и даты регистрационных записей не совпадают, значит, участок пытается продать человек, не имеющий на это права. В случае с покупкой земли у физического лица при проверке паспорта стоит изучить странички с указанием брачного положения гражданина и наличия детей. Если собственник земли женат (замужем) и земельный участок был приобретен, когда он (она) уже состоял(а) в браке, нужно настоять на предоставлении нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на совершение сделки купли-продажи. Дело в том, что отсутствие такого согласия лишает собственника права продажи и впоследствии его «вторая половина» может оспорить уже совершенную сделку.

Схожая ситуация может возникнуть, если у собственника есть несовершеннолетние дети, наличие которых он скрыл. Их права в сделке должны быть учтены, если они являются совладельцами участка. В этом случае продавец земли должен предоставить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, в чьи обязанности входит защита прав несовершеннолетних. Нет такого разрешения – значит, нет и права на продажу участка.

 

Поддельные или отсутствующие документы

Проверить подлинность представленных собственником документов (свидетельство о регистрации, документ-основание и кадастровый план) сегодня можно достаточно просто с помощью все той же выписки из ЕГРП. Указанные в ней данные позволяют с легкостью проверить подлинность документов на землю. Причем лучше получить выписку самостоятельно, а не доверять варианту, представленному самим собственником, так как степеней защиты у этой бумаги немного и подделать ее не составит труда.

Мошенники прекрасно знают о возможности проверки правоподтверждающих документов посредством получения выписки из ЕГРП, поэтому в большинстве случаев основной пакет бумаг оказывается в порядке, а подделывается лишь один документ, как правило, самый сложный по исполнению и/или согласованиям. Чаще всего это акт согласования границ с владельцами смежных участков. Дело в том, что при согласовании границ земельных участков между соседями иногда возникают территориальные споры. Кто-то из них может быть не согласен с результатами межевания и не подписывает акт о согласовании границ. В итоге вопрос о продаже какого-либо участка повисает в воздухе. Тогда собственник, желающий поскорее продать свою землю, может пойти на подделку акта и карт-схем, которые прилагаются к нему.

 

Как защититься от подделки акта и карт-схем?

Первый способ – перед покупкой участка поговорить с соседями и выяснить, существуют ли споры вокруг этой земли, были ли согласованы границы, есть ли недовольные. Сложность заключается в том, что иногда сделать это невозможно, например, если участок по соседству принадлежит людям, встретиться с которыми затруднительно или они просто категорически отказываются общаться. Второй способ проверки — более сложный и долгий – обратиться в кадастровую палату, выдающую кадастровые планы, а также хранящую дела о межевании границ земельных участков, и попытаться получить копию межевого дела, в котором зафиксированы результаты межевания соответствующего участка.

Кстати, упомянутый акт согласования границ является приложением к межевому делу. Межевое дело, хотя и не является правоустанавливающим документом, все же обязательно должно быть на руках у собственника земли. Его отсутствие – это повод насторожиться. Возможно, межевания границ не проводилось вообще или, как уже говорилось, имеются несогласные с его результатами соседи.

Отсутствие акта согласования границ – тоже плохой признак. Он является документом, на основании которого выдается кадастровый паспорт, необходимый для регистрации права собственности и выдачи свидетельства о регистрации. Если есть свидетельство, но нет акта, значит, он был, но теперь, видимо, утерян. Но что если акт исчез, потому что был поддельным?

Собственник земли может предложить покупателю восстановить этот документ самостоятельно уже после покупки, на словах пообещав, что никто из соседей претензий по поводу границ участка предъявлять не будет. Теоретически сделать это можно, но в перспективе для покупателя земли такой шаг может обернуться неприятными и длительными судебными разбирательствами с соседями, пожелавшими воспользоваться ситуацией и расширить границы собственных участков за его счет. Стоит ли рисковать? Лучше от покупки участка, не имеющего межевого дела или акта согласования границ, просто отказаться.

 

Как проверить разрешение на строительство?

Территориальная зона и вид разрешенного использования земли указаны в кадастровом плане – документе, который обязательно должен предъявить законный владелец участка. В нем же записаны и все обременения, которые не являются препятствием для покупки земли, но также могут помешать дальнейшему распоряжению ею. Наконец в помощь покупателю выдается выписка из ЕГРП, где тоже указаны территориальная зона, разрешенное использование и все обременения. Впрочем, возможно еще одно «обременение» земельного участка, которое не получится отыскать в правоустанавливающих документах — это планирующееся отчуждение земли в государственную собственность, например в связи с прокладкой по территории участка трассы федерального значения. Собственник также может знать о нем, но умолчать. Уберечься от такого «подводного камня» можно лишь единственным способом – обратиться за генеральным планом развития города в администрацию Иркутска. Этот документ поможет выяснить наличие у государства планов в отношении продаваемого участка. Для тех, у кого участок находится не в черте города, обращаться за подобным планом необходимо в администрацию муниципального образования района. 

 

Как проверить площадь и место нахождение участка?

Невнимательность может также привести к покупке участка меньшей площади или даже расположенного совсем в другом месте, чем тот, который продемонстрировал покупателю продавец-мошенник. Например, после покупки обнаруживается, что площадь участка, зафиксированная в кадастровом плане, не совпадает с его «реальной» площадью, границы которой покупателю указал продавец: она явно больше размеров, зафиксированных в документах. Неподготовленному человеку сложно определить на глаз реальную площадь. Этим пользуются мошенники, прибавляя участку дополнительные квадратные метры, как правило, от принадлежащей другим собственникам земли.

 

Чтобы быть полностью уверенным в координатах и площади участка, необходимо тщательно изучить кадастровый план и межевое дело, где на чертежах и картах-схемах достаточно просто можно отыскать продаваемую землю и затем сравнить соответствие ее реального и документального местоположения, а также проверить совпадение размеров. Не нужно стесняться и торопиться с таким значительным приобретением, как земельный участок.

 

3. Какие права есть у обладателей ДНТ и СНТ? Возможно ли их перевести под ИЖС? 

 

Отвечает Сагдеева Юлия Андреевна:

 

– Согласно ФЗ от 15.04.1998г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", термины этих определений звучат так:

 

Садовый земельный участок  земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

 

Дачный земельный участок  земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

 

Когда новый собственник получает свидетельство о праве собственности, он обращается к председателю ДНТ (СНТ) с заявлением о включение его в члены ДНТ (СНТ). Далее, когда общим собранием товарищества его включают в члены ДНТ (СНТ), он должен выплатить вступительные членские взносы, и только после этой процедуры, новому собственнику выдадут членскую книжку. Теперь он полноправно приобретает право на пользование летним водопроводом, электричеством, его участок находится под охраной, также он свободно пользуется дорогами, проездами, тропинками, являющимися землями общего пользования. В в генпланах есть территории общего пользования для детской площадки или спортивного комплекса, волейбола, баскетбола и т.п. Право на использование таких площадок есть только у членов ДНТ или СНТ.

 

Также у собственника земельного участка в ДНТ или СНТ есть право выйти из товарищества, но тогда ему придется самостоятельно проводить себе электричество, воду, другие инженерные коммуникации, ремонтировать дорогу для проезда к своему участку, защищать свое имущество от воров, заключать ряд договоров. С  самим товариществом надо будет заключить сервитут на проезд по дорогам общего пользования. Я очень сильно сомневаюсь, что сам дачник самостоятельно справится с таким объемом работы и финансовыми затратами.

 

Имея в собственности земельный участок, член ДНТ (СНТ) беспрепятственно владеет, пользуется и распоряжается им согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание прав собственности».

 

Земли СНТ (ДНТ) возможно перевести под ИЖС только в том случае, если на данные земли принят генеральный план территории и правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также данная территория входит в категорию «земли населенных пунктов» и в зону (ПЗЗ) «индивидуальное жилищное строительство». При соответствии данным требованиям, СНТ (ДНТ) должно быть юридически ликвидировано через орган осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц (некоммерческих организаций). После ликвидации юридического лица, земли общего пользования из собственности товарищества передаются на баланс муниципальному образованию, и оно берет на себя бремя и риски на содержание этого имущества. Только после этого заявление на смену разрешенного использования будет принято.

 

Собственники земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС после строительства и ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома могут обратиться в паспортный стол по меcту расположения дома и прописаться в нем.

 

Хочу обратить внимание на то, что собственники земельных участков, расположенных в ДНТ, тоже имеют право оформить прописку при условии, что жилой дом пригоден для круглогодичного проживания.

 

4. У популярных сейчас поселков распространена система аренды земли, которая позволяет после оформления документов приобрести землю в собственность. Безопасно ли это?

 

Отвечает Сагдеева Юлия Андреевна:

 

– Сейчас действительно во многих новых поселках и населенных пунктах земля предоставляется в аренду, как правило, на 3–5 лет под строительство индивидуального жилого дома. Это в основном делается для того, чтобы поселок быстро застраивался и не было долгостроев. У приобретенного земельного участка в аренду есть значительное преимущество – он дешевле, если сравнить с рыночной ценой таких же участков, находящихся в частной собственности. Если у вас серьезное намерение приобрести участок под строительства индивидуального жилого дома, то вам выгоднее приобрести его в аренду и денежные средства, которые вы бы вложили в земельный участок, вы вложите в само строительство. А после завершения строительства у вас появится право приобрести этот участок в собственность.

 

Однако, приобретая земельный участок в аренду для строительства ИЖ, необходимо обратить внимание на ряд факторов:

  1. Вы получаете земельный участок на срок краткосрочной аренды. За этот срок вам необходимо освоить земельный участок, построив на нем жилой дом.
  2. Если вы, по каким либо причинам не уложилитесь в срок, то у вас возникнут серьезные проблемы. Обязать продлить договор аренды собственника мы не можем, и по окончанию срока аренды у него могут быть совершенно другие виды на этот участок. В такой ситуации вы можете в судебном порядке обратиться за компенсацией затрат, понесенных в связи со строительством.

 

В связи с этим я советую обратить внимание на срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство индивидуального жилого дома, сразу, при покупке земли. Необходимо помнить, что средний период, требующийся для разработки и согласования всех документов при получении разрешения на строительство, – один год. Непосредственно для строительства среднего или большого дома вам понадобится еще не менее года. 

 

5. Ориентировочные цены на земельные участки в Иркутске

 

городрайонкатегорияцена за сотку тыс.р.коммуникациипрописка
ИркутскСвердл.ИЖС250-800 дорожеХолодное водоснабжение (ХВС), канализация, электричествоесть
  ДНТ90-150ХВС, электричествоесть
 Октябр.ИЖС550-1000

ХВС, канализация, электричество,  подъездные пути

есть
 Куйбыш.ИЖС160-450 ХВС, канализация, электричествоесть
  ДНТ50-80ХВС, электричествоесть
  СНТ67-120ХВС, электричествоесть
 ЛенинскийИЖС80-280ХВС, электричествоесть
  СНТ60-70летний водопровод, эл-во 
Байкальский трактдо 12 кмИЖС120-400ХВС, электричествоесть, район
 с 13 по 23 кмИЖС90-350 ХВС, электричествоесть, район
   элитные поселкиохраняемая территория, пирс, вывоз мусора 
Мельничный тракт2-3 кмИЖС84-160 ХВС, электричествоесть
 до 10 кмИЖС50-120ХВС, электричество 
Голоуст. трактдо 10 кмИЖС95-190  ХВС, электричествоесть
 с 10 по 50 кмИЖС45-60летний водопровод, электричество 

 

Информация предоставлена ГК «ЕВРОПА»

 

 

"Правила строительства", №46/1,  июль 2014

Правообладателем всех материалов сайта является ООО «Правила строительства». Полная или частичная перепечатка материалов в любых источниках запрещена.